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Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital

In den letzten Jahren hat sich die Betrachtung von Geld und Finanzierungen beinahe vollständig geändert. Durch mehrere Zinssenkungen bis hin fast zu einer Nullzinsphase wird die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital nicht nur möglich, sondern ist attraktiver als viele andere Formen der Geldanlage.

Ein Vergleich mit den 80er-Jahren oder der Situation zwischen Jahrtausendwechsel und etwa dem Jahr 2009 macht dies deutlich. Die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital wurde erst in diesem Jahrzehnt möglich. Leider gibt es kein exaktes Datum, welches als Beginn der Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital in die Finanzgeschichte eingehen wird.

Dennoch sind die Voraussetzungen und Entwicklungen interessant, die dazu führen, dass wieder mehr Menschen an den Traum von den eigenen vier Wänden denken und diesen auch tatsächlich umsetzen können:

Beginnend im dritten Quartal 2008 wurden die Einlagenzinssätze von der EZB gezielt heruntergeschleust. Dies sollte einerseits einen Konjunkturimpuls bewirken, hatte für Häuslebauer aber einen unangenehmen Nebeneffekt: Das klassische Ansparen auf eine Immobilie wurde wesentlich schwieriger. Der Grund dafür: Die allgemein gesenkten Zinsen (beispielsweise in einer offiziellen Graphik der Deutschen Bundesbank zu betrachten, www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Bilder/Grafiken/Themen/leitzinssaetze_eurosystem.jpg) sorgten dafür, dass festverzinsliche Sparformen mit Ausnahme geförderter Anlagen (Riester, Rürup oder auch Wohn-Riester) kaum oder keinen Wertzuwachs ermöglichten. Die Bundesbank-Graphik geht zwar nur bis Ende 2013 - seitdem hat sich die Zinssituation aber nicht wesentlich verändert.

In der Folge dieser ZInssenkung veränderten sich auch die meisten jahrzehntelang bewährten Finanzierungsgrundsätze. Die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital war zu einer Zeit hoher Zinsen nicht denkbar. Weil die monatlich anfallenden Zinsen eine anfängliche Tilgung unmöglich machten. Die früher üblichen Beleihungsgrenzen der Immobilien weichten zunehmend auf. Deshalb gab es praktisch keine Risikozuschläge auf die Zinsen mehr, wenn ein Objekt zu 60, 80 oder noch mehr Prozent beliehen werden sollte.

Die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital kann durch die Niedrigzinsphase auf vollkommen neuen Grundlagen aufbauen. Der Abstand der Monatsbelastung aus der Kreditfinanzierung und dem "reinen Mieten" wird erheblich geringer. Oftmals lässt sich für eine Mehrbelastung von nur einigen Hundert Euro im Monat Wohneigentum schaffen anstatt jeden Monat wertvolles Geld an den Vermieter zu überweisen. Ganz offen gesprochen kann dies sogar bedeuten: Lieber nicht so oft einen Neuwagen kaufen und länger fahren schließt schon einen Großteil der Lücke der Mehrbelastung.

Bei den Finanzierungsgrundlagen können Sie deshalb davon ausgehen, dass sich durch die Niedrigzinsphase erheblich neue Chancen geöffnet werden. Zumal es derzeit so aussieht, als wenn die ungewöhnlich niedrigen Zinsen irgendwie schon als die "neue Normalität" betrachtet werden können.

Dennoch darf unser erster, bedeutender Tipp nicht fehlen:

Auch wenn momentan keine wesentlichen Zinssteigerungen erwartet werden, sollte die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital oder mit anderen Beleihungsprozenten mit einer möglichst langfristigen Zinsbindung abgeschlossen werden. Wer sich jetzt für zehn oder fünfzehn Jahre die Verzinsung sichert, der kann beruhigt abzahlen und seine Immobilie mit einer gesicherten Finanzierung erwerben.

Mit einem Zahlenrahmen lässt sich die Entscheidung sehr gut vorbereiten

Mit drei Komponenten als Rahmen lässt sich abschätzen, mit welcher Immobilie sich der Traum von den eigenen vier Wänden am Besten verwirklichen lässt:

Bisherige Kaltmiete und sonstige mit dem Wohnraum verbundene Kosten

Das Erschaffen von Wohneigentum ist zuallererst natürlich ein hoch emotionales Thema. Mit der bisherigen Kaltmiete zahlen Sie ab sofort nicht mehr für das Eigentum und die Wertschöpfung Anderer. Dennoch sollten Sie sich nicht hektisch das Thema des Wohneigentums bzw. die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital angehen. Beginnen Sie mit den Girokontoauszügen der letzten drei Monate und sehen Sie sich an, wie viel sie im Monat an Kaltmiete bezahlen (ggf. Betriebskosten herausrechnen) und wie hoch der monatliche Haushaltsüberschuss momentan ausfällt. Dann haben Sie einen ersten Eindruck davon welche monatliche Belastung Sie beim Hauskauf stemmen könnten.

Persönliche Bereitschaft bzw. zur Verfügung stehendes Einkommen

Einer der größten Vorteile des Eigenheims ist es, dass nach dem vollständigen Abzahlen nur noch die Nebenkosten wie Heizung, Strom und ähnliches anfallen. Ein eigenes Haus bedeutet zudem, dass Sie es nicht mit einer geldfressenden Hausverwaltung zu tun haben, sondern wirklich eigenes Eigentum schaffen können. Die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital ist aber auch eine Frage der persönlichen Einstellung zu Zeit, Vermögen und dem eigenen Konsum- und Urlaubsverhalten. Die Wirtschaftswissenschaftler kennen dafür den Begriff der Präferenzrate des Konsums: Möchten Sie zuerst Werte schaffen und den Konsum ein paar Jahre hintanstellen? Oder das Leben sofort in allen Zügen und mit viel Luxus genießen, aber erst sehr viel später Eigentum schaffen oder immer zur Miete wohnen. Die höhere Belastung für vielleicht die ersten fünf oder zehn Jahre tauschen Sie mit wesentlich weniger Mietkosten später.

Insbesondere seit der oben erwähnten Niedrigzinsphase ist allerdings die Entscheidung viel einfacher: Der Kostenabstand zwischen einer Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital zur klassischen Miete und dem Wohnen als Mieter ist erheblich geringer geworden.

Seriöse Projekt- bzw. Kostenplanung eines Planungsbüros bzw. Bauträgers

Ein kritischer Punkt der Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital oder auch mit Eigenmitteln ist die Frage "Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?" und "Wie groß soll die Immobilie sein?". Bei der Bestandsaufnahme sollten sie auch daran denken, dass es seit einiger Zeit die Möglichkeit gibt, sich einen Teil der Riester-Förderung sozusagen bei sich selber auszuleihen und zur Eigenheimfinanzierung heranzuziehen. Projektbüros mit jahrelanger Erfahrung beim Planen und Realisieren von Wohnwünschen (wie hier zu finden: www.hss-westphal.de/hausfinanzierung.html) unterstützen bei der Planung und können verschiedene Gebäude, Grundrisse und Investitionsideen vorschlagen. Dafür sollten Sie viel Zeit einplanen, denn letztendlich ist das Eigenheim eine der wenigen Geldanlagen, bei denen sich Substanzwert und langfristige Wohnqualität sehr gut verbinden lassen.

Die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine sehr weitreichende Entscheidung, deshalb sollten Sie auch die volle Auswahl der verschiedenen Standorte und Baugrundstücke in Betracht ziehen können.

Kurzes Zeitfenster für die Entscheidung für das Eigenheim

Trotz aller notwendigen Gründlichkeit beim Prüfen der verschiedenen Varianten der Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital sollten Sie auch immer daran denken, dass das Zeitfenster für die wirtschaftlich und Ihren Lebensstil mit prägenden Entscheidung nicht unendlich ist. Jedes "zu lange" in Miete verbrachte Quartal schwächt die Vermögensbasis, da ja wieder drei Monatsmieten abgeflossen sind, ohne eigenes Eigentum geschaffen zu haben. Aus diesem Grund sollten Sie die Ideenfindung, das Faktensammeln und die Überlegung für das Eigenheim nicht auf die lange Bank schieben.

Neben der zu späten Entscheidung für die Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital oder mit Eigenmitteln sollten Sie auch daran denken, dass in absehbarer Zeit das historische Zinstief wieder verlassen werden könnte. Bei einer Finanzierung von 200.000 Euro bedeutet jedes weitere Prozent Zinsen eine zusätzliche Monatsbelastung - bei monatlicher Tilgung der zusätzlich entstehenden Zinsen - von beinahe 167 Euro. Die Wirtschaftspresse deutet eine moderate Zinserhöhung beginnend bei der amerikanischen Notenbank an, die etwas zeitverzögert durchaus auch auf Europa und das Zinsniveau in Deutschland durchschlagen könnte.

Ein Vergleich mit der Situation Anfang der 1990er-Jahre kann exemplarisch dafür sein, wie gut die derzeitigen Rahmenbedingungen sind: Während der Hochzinsphase waren zweistellige Immobilienzinsen an der Tagesordnung und verteuerten den Immobilienkauf enorm. In der damaligen Zeit sind auch viele Faustregeln entstanden, die erst ein langfristiges Ansparen empfahlen und der Immobilienkauf deshalb erst mit einem vergleichsweise hohen Eigenkapitalanteil möglich gewesen ist.

Deshalb könnten Sie durchaus die Gunst der Stunden nutzen und die überaus günstigen Rahmenbedingungen in einem ersten Schritt dazu nutzen nach einer finanziellen Bestandsaufnahme sich schon einmal gedanklich die eigenen vier Wände vorzustellen. Prüfen Sie sich, Ihre(n) Partner/in oder Ihre Familie dahingehend, wie bedeutend dieses Projekt für Sie sein würde und wie auch Ihre Wunsch- oder Traumimmobilie aussehen würde. Eine eigene Terrasse und ein eigener Garten sind schon ein erhebliches Stück an Lebensqualität. Dank einer Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital sind die Eintrittshürden zudem niedriger als je zuvor.